小区业委会成立标准

在处理小区业主委员会成立的条件和人数问题时，需避免常见错误，以免程序无效。
1. **身份核实缺失**：部分小区统计业主人数时，未严格核实身份，将承租人、借用人等非登记簿记载的所有权人纳入投票范围，违反“业主总人数以不动产登记簿为准”的规定，可能导致业主委员会因主体不适格而成立无效。
2. **程序简化**：有的小区为方便，未按规定通过集体讨论或书面征求意见召开业主大会，仅口头通知或少数协商就确定委员会成员，未确保投票公开、公平、公正，也未满足“双过半”参与要求，程序直接违法。
3. **面积计算错误**：将电梯间、楼道等公共区域面积计入专有部分，或未准确统计业主建筑面积，导致“专有部分占总面积过半数”条件不达标，业主委员会成立后有被撤销的风险。
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小区业主委员会成立过程中，若忽视关键问题，可能面临法律风险，影响成立合法性。
1. **证据链风险**：关键投票记录或业主身份证明缺失，会导致成立无效。例如，某小区未保存投票原始凭证，部分业主身份未核实，事后业主起诉，法院因无法确认投票真实性，判决委员会成立程序违法并撤销。
2. **核心权利影响**：处理不当可能失去物业管理的参与权和决策权。比如，某小区未满足“双过半”条件，擅自与物业公司签订新合同，业主以委员会无合法资格为由拒绝履行，导致物业管理混乱，业主无法正常决策。
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小区业主委员会成立的条件及人数认定中，存在特殊情形或例外情况，影响成立处理：
1. **业主人数少且一致同意不成立大会**：根据《物业管理条例》第十条，小区仅有一个业主或业主人数少且全体一致同意不成立业主大会的，由业主共同履行大会、委员会职责，无需成立业主委员会，相关条件不适用。
2. **专有面积或业主身份有争议**：若业主对他人专有面积计算（如阳台扩建）或身份（如共有产权认定）有争议，会影响“双过半”条件确认。例如，某小区业主因面积纠纷诉讼，导致成立进程暂停。
3. **政府介入指导**：业主分歧大时，区、县政府房地产主管部门或街道、乡镇政府会介入指导，可能调整大会召开方式、投票程序（如建议电子投票），影响具体操作流程和时间。
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小区业主委员会成立的条件及人数法律依据，主要体现在《物业管理条例》中。
根据《物业管理条例》（最新修订版）第十二条：“业主大会会议可采用集体讨论或书面征求意见形式，但需有专有部分占总面积过半数且总人数过半数的业主参加；决定其他事项（含业主委员会成立），需经上述业主过半数同意。”
因此，成立业主委员会需严格适用“双过半”原则：不仅需超过总业主人数一半的业主同意，且这些业主的专有面积总和需超过小区总面积一半。例如，100位业主、1万平方米总建筑面积的小区，需至少51位业主同意，且其面积总和超5000平方米，方可满足条件。